Profesor Sebastián Bozzo Hauri es consultado por El Mercurio sobre Modificaciones a Ley de Arrendamiento: “Devuélveme la Casa»

A continuación, se transcribe la columna:

Esta próximo a promulgarse el proyecto que establece tres importantes cambios que permitirían restituir a sus dueños el inmueble que el arrendatario no paga o ha semidestruido.

El contrato de arriendo permite al propietario entregar un inmueble a un tercero para que este lo ocupe conforme a su naturaleza, debiendo pagarse una renta por dicho uso. Para muchos esta acción significa un medio de inversión. ¿Pero que sucede si el arrendatario no cumple con la mensualidad o deteriora la propiedad, disminuyendo su valor?

Sebastián Bozzo Hauri, abogado y académico de la Facultad de Derecho de la U. Autónoma de Chile, explica que próximamente el Presidente de la República deberá promulgar el proyecto de ley “Devuélveme mi casa”. Esta iniciativa, que ya fue aprobada por el congreso, trae importantes cambios a la Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, y también al Código de Procedimiento Civil, estableciendo tres importantes cambios:

1.- RESTITUCIÓN ANTICIPADA: La primera se refiere a que el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble; es decir, antes que finalice el contrato se ordenará la salida del arrendatario demandado, con ayuda de la fuerza pública si fuere necesario. Esta medida será posible cuando el inquilino haya destruido parcialmente la vivienda o esta quede inutilizada para su uso como consecuencia de la falta de cuidado. Ahora bien, el magistrado estará facultado a exigir una garantía al demandante, conforme los antecedentes aportados, con el objeto de indemnizar al demandado en caso de que no resulte condenado a devolver la propiedad.

2.- PLAZO PARA PAGAR: Así mismo, cuando se solicite ante el juez el cobro de las rentas adeudadas por el arrendatario y la restitución del inmueble, el magistrado ordenara que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo de 10 días corridos, cumpla con su obligación, más la cancelación de intereses y costas. En el evento de que el deudor no cumpla o no comparezca en el juicio, o no se oponga a la demanda, se le tendrá por condenado; es decir, el juez ordenara —en un plazo no superior a 10 días— su lanzamiento (desalojo), ya sea que lo habite el arrendatario u otros ocupantes.

3.- CONTRATO: Para el ejercicio de la demanda de pago de renta y restitución del inmueble, el contrato que conste por escrito y autorizado ante notario constituirá un antecedente suficiente para que el juez dé por acreditada la existencia del contrato. Si no constara por escrito, se presumirá que la renta es el monto que ha consignado en los depósitos (transferencias electrónicas o depósitos bancarios) o documentos de pago (recibo que entrega quien arrienda) por al menos tres meses consecutivos. De no existir el documento se presumirá que renta será la que declare el arrendatario. Todos estos cambios protegen la propiedad del arrendador, permitiendo obtener su restitución en caso de deterioro. Pero también, por la celeridad que se imprime al proceso: los plazos que entrega la ley se acortan sustancialmente. Asimismo, al permitirse la notificación en el mismo inmueble, el demandado no podrá burlarla obstaculizando el juicio.

NOTIFICACIÓN

Se facilita la notificación de la demanda y de la resolución que condene al arrendatario, pudiendo entregar el receptor la notificación a cualquier ocupante de la vivienda.

 Recomendación

La recomendación para acceder a los beneficios que concede esta nueva regulación es que las partes firmen el contrato de arriendo ante notario, pues servirá como prueba. Es una seguridad para el arrendatario, dado que la notaría deberá cerciorarse —-a través del estudio de los títulos— de que el inmueble si se puede arrendar.

Esto último, afirma el experto es un gran acierto del legislador ya que muchas veces quien ocupa un inmueble lo subarrienda sin tener autorización, con lo cual se afectaba el derecho de ´propiedad del dueño y también se perjudicaba al tercero que arrendaba, ya que se le entregaba un inmueble que no podía ser objeto de dicho contrato.

Profesor Dr. 

Sebastián Bozzo Hauri

Facultad de Derecho

Universidad Autónoma De Chile.